BAIL COMMERCIAL : LES CLAUSES QUE vous devez BIEN VERIFIER AVANT  DE SIGNER

 

Vous êtes propriétaire d'un local commercial ou candidat à la location d'un local commercial et vous allez bientôt négocier un bail commercial à Lyon , dans le Rhône, en Auvergne Rhône Alpes ou dans le reste de la France ?



Vous souhaitez connaître les clauses les plus importantes du Bail commercial ?



Ne cherchez plus, le Cabinet Taillanter, Avocat à Lyon , vous dit tout.


Le bail commercial est le bail d'un local soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce, lesquelles s’avèrent très protectrices pour le « locataire » ou le « preneur ».


Ces dispositions protectrices s’expliquent par le fait que le local est un élément incontournable du fonds de commerce d’une entreprise.


Les règles du statut des baux commerciaux visent à ce titre à favoriser une certaine continuité de l’exploitation du fonds de commerce, en prévoyant :


-  une durée minimale de 9 années pour le Bail commercial ( Bail commercial 3 6 9 );


- un droit au renouvellement du bail commercial au profit du locataire


- une indemnité d’éviction au profit du locataire en cas de refus injustifié de renouvellement du bail commercial par le propriétaire du local.


En outre, le droit des baux commerciaux prend en considération les besoins stratégiques de certaines entreprises en prévoyant une possible adaptation de l'activité du locataire aux nécessités économiques, en lui permettant de changer d’activité en passant outre le refus du propriétaire, sous certaines conditions.


Enfin, la loi prévoit également un encadrement strict du montant du loyer, au travers d’un plafonnement, ainsi qu’un cadre juridique contraignant concernant la révision du loyer.

NÉGOCIATION DU BAIL COMMERCIAL à Lyon : QUELS SONT LES POINTS QUE LE LOCATAIRE ET LE PROPRIÉTAIRE DOIVENT IMPÉRATIVEMENT VÉRIFIER ?

 

QUE PEUT FAIRE UN AVOCAT POUR VOUS AIDER ?

1.    ATTENTION : SI VOUS VOUS APPRÊTEZ A CONCLURE UN CONTRAT INTITULE BAIL COMMERCIAL , LA PREMIÈRE CHOSE A VÉRIFIER EST DE S’ASSURER QUE LE CONTRAT QUI VA ETRE SIGNÉ EST BEL ET BIEN SOUMIS AUX DISPOSITIONS RELATIVES AUX BAUX COMMERCIAUX

En effet, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à tous les contrats à finalité professionnelle.


A titre d’exemple, voici une liste de situations où le statut des baux commerciaux ne s’applique pas :


-    Concession immobilière ;

-    Bail emphytéotique (bail de très longue durée), sauf exceptions ;

-    Bail à construction ;

-    magasins collectifs de commerçants indépendants ;

-    autorisations d'occupation du domaine public.

-    […]

2.    PAR AILLEURS, IL EST POSSIBLE D'ÉLUDER LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX EN CHOISISSANT LA CONCLUSION D’UN CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL A TITRE « PRÉCAIRE » LOI PINEL

Toutefois, ce contournement du droit des baux commerciaux n’est possible que lorsque l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.


Pour bénéficier de cette exception, l’occupation doit être par nature précaire (Ex : rupture possible à tout moment) et sans limite fixe de durée.


Par ailleurs, une raison objective doit justifier le recours à un bail commercial précaire (Ex : expropriation en cours, commerçant qui n’est pas sûr que l’emplacement du local soit prospère et qui veut sécuriser sa situation, …).


Attention : les locations saisonnières ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux.

3.    IL FAUT BIEN VÉRIFIER QUE LE BAIL COMMERCIAL PORTE SUR UN LOCAL DE TYPE COMMERCIAL

 


Il faut bien vérifier que le bail porte sur un bien immobilier à vocation professionnelle et non un emplacement sans murs.


Par ailleurs, il faut vérifier l’étendue du Bail commercial (arrière-cour, parking, appartement d’habitation au-dessus d’une boulangerie par exemple).


Lorsque le bail porte à la fois sur un local commercial, industriel ou artisanal et sur un local d'habitation, le statut des baux commerciaux s'applique à l'ensemble des locaux loués s’il existe une indivisibilité matérielle des locaux.

4.    LA PROFESSION DU LOCATAIRE SERA EGALEMENT DÉTERMINANTE POUR L’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Les lieux doivent être loués à un locataire qui s’avère être un commerçant, un industriel ou un artisan.


Le recours à un bail commercial est donc exclu pour les professions libérales, les agents commerciaux, les mutuelles de type civil, …


Toutefois, exception notable, les Groupements d’intérêt économiques peuvent en profiter.

5.    BIEN VÉRIFIER QUE LE LOCATAIRE EST PROPRIÉTAIRE D’UN FONDS DE COMMERCE AVEC UNE CLIENTÈLE

Le locataire bénéficiera du régime favorable du bail commercial que s’il exploite une entreprise, en étant notamment inscrit ou immatriculé.


Cette règle est logique puisque le droit des baux commerciaux vise à protéger les TPE et PME.


Sans activité, pas de protection !

6.    BIEN VÉRIFIER LE PRIX DU LOYER 

Il faut comparer les prix des loyers des fonds de commerce voisins pour bien s’assurer que le loyer est fixé au juste prix.


Une étude comparative sur internet ou auprès des agences immobilières pourra également être utilement menée.


Il faut également être très attentif sur la périodicité du paiement au regard du business plan de l’entreprise locataire et de sa trésorerie (trimestriel, mensuel, …).

7.    BIEN VÉRIFIER LES MODALITÉS DE RÉVISION DU LOYER

Le loyer du bail commercial est en principe révisé tous les trois ans.


Toutefois, il arrive fréquemment qu’une clause de révision automatique du loyer de manière annuelle soit stipulée (« clause d’échelle mobile »).


Dans un pareil cas, il faut bien vérifier la pertinence de l’indice utilisé pour la révision.

8.    BIEN VÉRIFIER LA RÉPARTITION DES CHARGES ET TRAVAUX

La plupart du temps, le bail commercial soumis à l’approbation du locataire comporte une ou plusieurs clauses relatives à la répartition des charges et travaux.


Il faut donc bien vérifier le contenu de cette clause, en rapport avec la visite effectuée dans les lieux loués.


Par ailleurs, vérifiez si le bailleur entend déroger à l’article 1724 du Code civil : cet article prévoit que le montant du loyer peut être diminué au bout d’un certain temps en cas de travaux diligentés par le bailleur, mais cette disposition est souvent écartée dans le projet de bail commercial soumis à votre approbation.

9.    BIEN VÉRIFIER L’ETAT DES LOCAUX ET DES MEUBLES, MACHINES ET OUTILS LAISSES A DISPOSITION

 


Le preneur et le propriétaire devront faire preuve de la plus grande rigueur lors de l’état des lieux afin de clarifier la situation.


Avoir le sens du détail sera une qualité utilement mise à contribution dans le cadre de l’état des lieux du bail commercial.

 


10.   BIEN VÉRIFIER LE MONTANT DU DÉPÔT DE GARANTIE


Vous devez savoir que, si le dépôt de garantie représente une somme supérieure à deux fois le loyer, le surplus porte intérêt au même taux que les « avances sur titres ».

11.    ATTENTION AUX CLAUSES RELATIVES A LA CESSION DU BAIL !

La plupart des modèles de bail commercial utilisés par les agences comportent des restrictions au sujet de la cession du bail commercial.


Le plus souvent, ces clauses visent à :


-    Interdire la cession du bail commercial sans le fonds de commerce ;


-    Soumettre à un agrément préalable la cession du droit au bail ;


-    Soumettre la cession du droit au bail commercial à un formalisme particulier (acte de notaire, …) ;


-    Imposer au preneur une solidarité financière en cas de cession du droit au bail commercial.

12.    LA CLAUSE IDENTIFIANT L’ACTIVITE DU PRENEUR : UNE REDACTION MINUTIEUSE S’IMPOSE

Selon que vous êtes candidat à location ou propriétaire du local, vous devrez faire preuve de vigilance en regardant la clause relative à l’activité autorisée dans les lieux loués.


En effet, le preneur aura intérêt à élargir au maximum son activité, quand le propriétaire aura tout intérêt à la limiter.


Attention ! La présente liste tient lieu de « check-list » des éléments les plus importants figurant dans le bail commercial mais ne prétend à aucune exhaustivité absolue, chaque situation étant différente et chaque bail pouvant contenir des clauses atypiques …

 

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