Comment calculer l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?

Maître Maxime TAILLANTER
il y a 4 heures
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Publication : 29 août 2026 — Dernière mise à jour : 29 août 2026 — Auteur : Maître Maxime TAILLANTER

L’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice directement causé au locataire par le refus de renouvellement du bail commercial. Son calcul ne résulte donc pas d’une formule unique. Il faut d’abord déterminer si l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce ou si l’activité peut être transférée sans perte significative de clientèle.

Dans le premier cas, l’indemnité principale correspond en principe à la valeur marchande du fonds.

Dans le second, elle est généralement fondée sur la valeur du droit au bail, à laquelle peuvent s’ajouter les coûts du transfert.

Des indemnités accessoires peuvent ensuite couvrir notamment les frais de remploi, de déménagement et de réinstallation, le trouble commercial ou certains frais de licenciement.

Chaque poste doit être prouvé et chiffré, sans double indemnisation. En pratique, la valeur dépend fortement de l’activité, de l’emplacement, de la clientèle, des comptes de l’entreprise et du marché locatif.

Maître Maxime TAILLANTER, avocat au Barreau de Lyon intervenant régulièrement en matière de baux commerciaux et chargé d’enseignement à la Faculté de droit de l’Université Lumière Lyon 2, explique la méthode permettant d’évaluer l’indemnité d’éviction et les principaux postes à prendre en compte.

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L’essentiel à retenir

L’indemnité d’éviction répare le préjudice causé par le refus de renouvellement ; elle n’obéit à aucun barème légal automatique.
L’indemnité principale correspond à la valeur du fonds si l’éviction fait perdre la clientèle, ou à la valeur du droit au bail si le fonds peut être transféré.
Le bailleur doit établir que le fonds est transférable s’il soutient que le préjudice est inférieur à la perte du fonds.
Les frais de remploi, de déménagement, de réinstallation, le trouble commercial et certains coûts sociaux peuvent s’ajouter s’ils sont justifiés.
L’évaluation est effectuée à la date la plus proche de l’éviction effective et doit être actualisée jusqu’à la décision lorsque le locataire se maintient dans les lieux.

Sommaire

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
Quelle est la méthode générale de calcul ?
Comment choisir entre perte du fonds et transfert ?
Comment évaluer l’indemnité principale ?
Quelles indemnités accessoires ajouter ?
Exemple de calcul
Quelle date retenir et quels justificatifs réunir ?
Qui fixe le montant en cas de désaccord ?
Conseils au bailleur et au locataire
Questions fréquentes

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial. Sauf exception légale — notamment un motif grave et légitime à l’encontre du locataire — il doit alors verser une indemnité d’éviction.

L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe : l’indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le texte précise qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, ainsi que, le cas échéant, les frais normaux de déménagement, de réinstallation et les frais et droits de mutation nécessaires à l’acquisition d’un fonds de même valeur.

La fiche officielle de Service Public Entreprendre consacrée au refus de renouvellement présente également les principales options du bailleur et du locataire.

La loi présume ainsi que l’éviction entraîne la perte du fonds. Le bailleur peut toutefois démontrer que le préjudice est moindre, en particulier parce que l’activité peut être transférée dans un local équivalent sans perte significative de clientèle.

Point de vigilance — Le droit à une indemnité n’est pas systématique. Le locataire doit bénéficier du droit au renouvellement et ne pas se trouver dans une situation permettant au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité. Ce préalable doit être vérifié avant toute discussion sur le montant.

Quelle est la méthode générale de calcul de l’indemnité d’éviction ?

Le calcul peut être résumé ainsi :

Indemnité d’éviction = indemnité principale + indemnités accessoires justifiées

Cette présentation ne constitue pas un barème. Elle impose une analyse en quatre étapes :

vérifier le droit du locataire à l’indemnité d’éviction ;
déterminer si le fonds disparaît ou peut être transféré ;
évaluer l’indemnité principale selon les méthodes adaptées à l’activité ;
ajouter les préjudices accessoires directement causés par l’éviction, sans compter deux fois une même dépense.

Le juge conserve un pouvoir souverain d’appréciation. Il doit identifier et chiffrer les différents chefs de préjudice ; il ne peut pas se contenter d’une somme globale et inexpliquée.

Comment choisir entre indemnité de remplacement et indemnité de transfert ?

La qualification de l’indemnité principale est l’étape décisive du calcul.

Situation après l’éviction | Nature de l’indemnité principale | Base généralement retenue | La clientèle est perdue et le fonds disparaît | Indemnité de remplacement ou de perte du fonds | Valeur marchande du fonds de commerce | L’activité peut être déplacée sans perte significative de clientèle | Indemnité de transfert ou de déplacement | Valeur du droit au bail, avec les frais liés au transfert

Quand le fonds est-il considéré comme perdu ?

La perte du fonds est généralement retenue lorsque la clientèle dépend fortement de l’emplacement et ne suivra pas l’exploitant dans un autre local. C’est souvent le cas d’un commerce de proximité bénéficiant d’un achalandage particulier : restaurant, commerce de bouche, boutique implantée sur un axe très fréquenté ou activité bénéficiant d’un environnement commercial spécifique.

L’analyse porte notamment sur :

la nature et l’origine géographique de la clientèle ;
la visibilité et l’accessibilité du local ;
la commercialité du secteur ;
l’ancienneté de l’implantation ;
la possibilité réelle de trouver, au moment pertinent, un local équivalent ;
les contraintes techniques, administratives ou réglementaires de l’activité ;
la notoriété de l’enseigne et l’existence d’autres points de vente.

Une possibilité purement théorique de réinstallation ne suffit pas. Le local de remplacement doit être réaliste, économiquement viable et comparable par sa configuration et sa commercialité.

Quand le fonds est-il transférable ?

Le transfert est plus facilement admis lorsque la clientèle est attachée à la personne de l’exploitant, à sa marque ou à son savoir-faire plutôt qu’à l’adresse. Il peut en aller ainsi d’une activité de bureaux, d’un prestataire travaillant avec une clientèle géographiquement dispersée, d’une activité principalement réalisée en ligne ou d’une enseigne dotée d’une forte notoriété.

Le bailleur qui soutient que le préjudice est limité à un transfert doit démontrer cette transférabilité. Si le transfert reste incertain, l’hypothèse de la perte du fonds peut être retenue.

Comment évaluer l’indemnité principale ?

En cas de perte du fonds : déterminer sa valeur marchande

Lorsque l’éviction entraîne la disparition du fonds, l’indemnité principale correspond à sa valeur marchande. Elle doit permettre au locataire d’acquérir un fonds équivalent, sans lui procurer un enrichissement.

La loi ne fixe aucune méthode obligatoire. Les méthodes dépendent des usages de la profession et des caractéristiques de l’entreprise. Les plus courantes sont :

la méthode fondée sur le chiffre d’affaires, à partir d’une moyenne d’exercices récents à laquelle est appliqué un coefficient correspondant au secteur d’activité ;
la méthode fondée sur la rentabilité, notamment à partir de l’excédent brut d’exploitation retraité ou d’un autre indicateur représentatif de la capacité bénéficiaire ;
la comparaison avec des cessions de fonds similaires, lorsque des références réellement comparables existent ;
le recoupement de plusieurs méthodes, lorsque leur rapprochement produit une estimation cohérente.

Les comptes doivent être retraités lorsque certaines charges ou rémunérations ne reflètent pas les conditions normales d’exploitation. À l’inverse, une moyenne arithmétique entre plusieurs méthodes n’est pas pertinente si l’une d’elles est inadaptée à l’activité ou si les résultats obtenus sont trop éloignés.

La valeur du fonds ne se confond pas avec la seule valeur comptable des actifs. La clientèle, l’emplacement, le droit au bail, la rentabilité, les perspectives et les usages de la branche doivent être considérés.

En cas de transfert : évaluer la valeur du droit au bail

Lorsque la clientèle peut suivre l’activité, l’indemnité principale est en principe calculée à partir de la valeur du droit au bail. Cette valeur représente l’avantage économique procuré par le bail perdu.

La méthode la plus fréquente consiste à mesurer l’économie de loyer :

Valeur du droit au bail = (valeur locative de marché – loyer qui aurait été payé en cas de renouvellement) × coefficient de situation

Le coefficient tient notamment compte de la qualité de l’emplacement, de la durée pendant laquelle l’avantage locatif pouvait être conservé, des caractéristiques du bail, de la destination contractuelle et des contraintes pesant sur le locataire.

Si le loyer contractuel est égal ou supérieur au loyer de marché, le droit au bail peut avoir une valeur faible, voire nulle. Cela n’exclut pas nécessairement toute indemnité : les frais de transfert et les autres préjudices prouvés peuvent subsister.

Principe de plafonnement — Lorsque le fonds est transférable, l’indemnité principale fondée sur le droit au bail ne doit en principe pas dépasser la valeur du fonds. Le locataire ne peut recevoir davantage pour la perte d’un élément du fonds que pour la perte du fonds lui-même.

Quelles indemnités accessoires peuvent être ajoutées ?

La liste n’est pas fermée. Le locataire peut demander la réparation de tout préjudice direct, certain et justifié causé par l’éviction. Les principaux postes sont les suivants.

Les frais de remploi

Ils correspondent aux frais nécessaires pour acquérir un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail : droits de mutation, commission d’agence, honoraires de rédaction d’acte, notamment. En pratique, ils sont souvent évalués par référence à l’indemnité principale ; les juridictions retiennent fréquemment une approche forfaitaire, mais aucun taux n’est automatique.

Si la réinstallation a déjà eu lieu, les frais réellement exposés et justifiés deviennent la référence. Ils peuvent être écartés si le bailleur établit que le locataire ne se réinstallera pas ou qu’il l’a fait sans supporter de tels coûts.

Le trouble commercial

Ce poste répare la perturbation de l’exploitation : temps consacré à la recherche d’un local, baisse temporaire d’activité, désorganisation et maintien de charges improductives. Il est apprécié au cas par cas. Une pratique consiste à raisonner à partir d’une fraction de l’EBE moyen des dernières années, mais le juge peut retenir un autre indicateur plus adapté.

Le trouble commercial suppose en principe la poursuite ou la reprise de l’activité. Il n’est pas automatiquement dû en cas de cessation définitive.

Les frais de déménagement et de réinstallation

Les coûts normaux de déménagement sont expressément visés par l’article L. 145-14 du Code de commerce. Peuvent également être indemnisés les travaux et équipements nécessaires pour reprendre l’activité dans un nouveau local, sous réserve de leur utilité, de leur proportionnalité et de leur lien avec l’éviction.

Il faut tenir compte de la vétusté et éviter toute amélioration financée par le bailleur. Une dépense déjà intégrée dans la valorisation du fonds ou du droit au bail ne peut pas être indemnisée une seconde fois.

Les frais de licenciement et autres préjudices

Lorsque l’éviction impose des licenciements, les indemnités légales ou conventionnelles et certains coûts sociaux peuvent être demandés s’ils sont directement causés par le refus de renouvellement. D’autres postes peuvent être invoqués selon le dossier : frais administratifs, transfert du siège, communication sur le changement d’adresse, perte sur stocks ou démontage d’installations spécifiques.

Chaque demande doit être étayée par des pièces. Une mesure d’expertise n’a pas pour objet de suppléer l’absence totale de preuve.

Exemple hypothétique de calcul d’une indemnité d’éviction

Une société exploite un commerce de détail dépendant fortement de sa clientèle de quartier. L’analyse conclut que le fonds ne peut pas être transféré sans perte significative de clientèle.

Poste | Montant hypothétique | Valeur marchande du fonds | 300 000 € | Frais de remploi justifiés | 24 000 € | Trouble commercial | 18 000 € | Déménagement et réinstallation | 32 000 € | Frais administratifs directement liés | 4 000 € | Total indicatif | 378 000 €

Ce total est seulement pédagogique. Dans un dossier réel, il faudrait vérifier que les travaux de réinstallation ne sont pas déjà compris dans la valeur du fonds, apprécier la réalité du projet de réinstallation et actualiser les données comptables jusqu’à la date pertinente.

Dans une hypothèse de fonds transférable, l’indemnité principale pourrait au contraire correspondre à la valeur du droit au bail. Par exemple, un différentiel annuel de loyer de 20 000 € auquel serait appliqué un coefficient de 5 conduirait à une valeur théorique de droit au bail de 100 000 €, avant ajout des préjudices accessoires justifiés et sous réserve du plafond constitué par la valeur du fonds.

À quelle date l’indemnité doit-elle être évaluée ?

L’indemnité doit réparer le préjudice au moment où l’éviction devient effective. Lorsque le locataire se maintient dans les lieux pendant la procédure, l’évaluation est en principe réalisée à une date aussi proche que possible de son départ ou de la décision qui fixe l’indemnité.

Cette règle est importante : le chiffre d’affaires, la rentabilité, la valeur locative, la commercialité du secteur et la disponibilité de locaux comparables peuvent évoluer pendant plusieurs années de procédure. Les documents comptables postérieurs au rapport d’expertise peuvent donc devoir être pris en compte jusqu’à la décision.

Pendant le maintien dans les lieux, le locataire bénéficie du droit de rester jusqu’au paiement de l’indemnité, sous réserve de payer une indemnité d’occupation dans les conditions de l’article L. 145-28 du Code de commerce.

Quels documents réunir pour chiffrer l’indemnité ?

Le dossier d’évaluation doit notamment comprendre :

le bail, ses avenants et les actes de renouvellement ;
le congé ou le refus de renouvellement ;
les liasses fiscales et comptes annuels récents ;
le détail du chiffre d’affaires par activité et, si utile, par établissement ;
les justificatifs des rémunérations, charges exceptionnelles et retraitements comptables ;
les éléments décrivant la clientèle et sa zone de chalandise ;
des références de cessions de fonds et de loyers de marché comparables ;
les devis de déménagement, de travaux et de réinstallation ;
les recherches de locaux de remplacement ;
les justificatifs des frais de mutation, d’agence, de licenciement ou de communication.

Conseil du cabinet — Le bailleur comme le locataire ont intérêt à conserver des preuves contemporaines de l’éviction. Des annonces de locaux comparables, photographies, données de fréquentation ou devis établis plusieurs années plus tard peuvent ne plus décrire fidèlement le marché à la date pertinente.

Qui fixe le montant en cas de désaccord ?

Les parties peuvent négocier le montant de l’indemnité. En l’absence d’accord, le tribunal judiciaire est compétent pour la fixer. Une expertise judiciaire est fréquemment ordonnée afin d’analyser la transférabilité du fonds, sa valeur, celle du droit au bail et les préjudices accessoires.

L’expert donne un avis technique ; le juge conserve le pouvoir de qualifier le préjudice et de fixer l’indemnité. Le recours à l’expertise n’est pas juridiquement obligatoire si le tribunal dispose d’éléments suffisants.

Le calendrier contentieux doit être surveillé avec attention. Une action mal orientée ou tardive peut avoir des conséquences sur la prescription. La stratégie doit également intégrer le montant de l’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux et la faculté, dans certaines conditions, pour le bailleur d’exercer son droit de repentir.

Conseils pratiques pour le bailleur et le locataire

Pour le bailleur

faire auditer le droit du locataire au renouvellement avant de délivrer le congé ;
établir rapidement les éléments objectifs permettant de discuter la dépendance de la clientèle à l’emplacement ;
documenter l’existence de locaux réellement équivalents et disponibles ;
analyser les comptes de l’exploitation et les retraitements proposés ;
vérifier chaque indemnité accessoire et le risque de double indemnisation ;
budgéter également l’indemnité d’occupation, les frais d’expertise et la durée de la procédure.

Pour le locataire

ne pas quitter spontanément les lieux sans avoir analysé les conséquences juridiques de ce départ ;
réunir les preuves de la valeur du fonds et du rôle de l’emplacement dans la formation de la clientèle ;
actualiser les données comptables pendant toute la procédure ;
conserver les devis, factures et recherches de locaux liés au transfert ;
distinguer précisément chaque poste de préjudice ;
anticiper les incidences fiscales et financières de l’indemnité avec ses conseils.

Questions fréquentes sur le calcul de l’indemnité d’éviction

Existe-t-il un pourcentage légal pour calculer l’indemnité d’éviction ?

Non. Le Code de commerce ne fixe ni pourcentage ni barème obligatoire. Il exige une réparation du préjudice causé par le refus de renouvellement. Les pourcentages de chiffre d’affaires, multiplicateurs d’EBE, coefficients de droit au bail ou taux de frais de remploi sont des outils d’évaluation issus des usages professionnels et de la pratique judiciaire. Ils doivent être adaptés à l’activité, à l’emplacement, aux comptes et au marché. Appliquer mécaniquement un taux trouvé dans une décision ou un barème professionnel expose donc à une estimation erronée.

L’indemnité correspond-elle toujours à la valeur du fonds de commerce ?

Non. La valeur du fonds constitue la base de l’indemnité principale lorsque l’éviction entraîne la perte de la clientèle. Si l’activité peut être transférée sans perte significative, l’indemnité principale correspond généralement à la valeur du droit au bail. Elle peut être complétée par les frais de transfert. La qualification dépend de la clientèle, de l’emplacement, de la disponibilité de locaux équivalents et des contraintes propres à l’activité. Le bailleur qui invoque un préjudice moindre doit démontrer la transférabilité du fonds.

Peut-on cumuler la valeur du fonds et la valeur du droit au bail ?

En principe, non. Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Additionner intégralement sa valeur à celle du fonds conduirait à réparer deux fois le même préjudice. Le calcul retient soit la perte du fonds, soit la valeur du droit au bail dans l’hypothèse d’un transfert. Certains préjudices accessoires peuvent s’ajouter, mais seulement s’ils sont distincts, directement causés par l’éviction et non déjà compris dans l’indemnité principale.

Qui paie l’expert chargé d’évaluer l’indemnité ?

Lorsqu’une expertise judiciaire est ordonnée, le juge désigne généralement la partie qui doit avancer la provision sur les honoraires de l’expert. Cette avance ne préjuge pas nécessairement de la répartition définitive des frais, décidée à l’issue du litige. Les parties peuvent également mandater chacune un expert amiable avant ou pendant la procédure. Le coût de l’évaluation doit être mis en balance avec l’enjeu financier, la qualité des pièces disponibles et l’écart entre les positions du bailleur et du locataire.

Le locataire doit-il quitter les lieux avant de recevoir l’indemnité ?

En principe, le locataire qui a droit à une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement. Pendant cette période, il doit une indemnité d’occupation. Après le versement de l’indemnité ou sa consignation dans les conditions légales, il dispose d’un délai pour libérer les locaux. Un départ anticipé et volontaire peut affecter ses droits selon les circonstances : il convient donc de sécuriser la situation avant toute remise des clés.

Conclusion : faire évaluer l’indemnité avant de négocier

Le montant d’une indemnité d’éviction dépend moins d’une formule que de la qualification et de la preuve du préjudice. La discussion se concentre généralement sur la possibilité de transférer le fonds, les méthodes de valorisation retenues et la réalité des frais accessoires.

Maître Maxime TAILLANTER et le cabinet TAILLANTER AVOCAT accompagnent les bailleurs et les locataires dans l’analyse du congé, la constitution des preuves, la négociation, l’expertise et le contentieux de fixation de l’indemnité d’éviction.

Références juridiques principales

Code de commerce, article L. 145-14 : principe et composition de l’indemnité d’éviction.
Code de commerce, article L. 145-28 : maintien dans les lieux et indemnité d’occupation.
Code de commerce, article L. 145-29 : libération des lieux après paiement ou consignation.