Redressement ou liquidation judiciaire du locataire commercial : que devient le bail ?

14 sept.

9 min de lecture

L’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire contre le locataire ne résilie pas automatiquement le bail commercial. Le contrat peut être poursuivi, résilié dans les conditions propres aux procédures collectives ou cédé à un repreneur.

Pour le bailleur, la première difficulté consiste à séparer les loyers antérieurs du loyer courant postérieur au jugement d’ouverture. Les premiers relèvent en principe de la déclaration de créance et de l’arrêt des poursuites individuelles, tandis que les seconds doivent normalement être payés lorsque le bail est régulièrement poursuivi.

La stratégie dépend donc de la date des impayés, de l’état exact du bail au jour du jugement, de la décision de l’administrateur ou du liquidateur et d’une éventuelle cession. Pour une vue d’ensemble de la matière, voir également notre page avocat en baux commerciaux à Lyon.

Maître Maxime TAILLANTER, avocat au Barreau de Lyon intervenant régulièrement en matière de baux commerciaux et chargé d’enseignement à la Faculté de droit de l’Université Lumière Lyon 2, explique les conséquences concrètes du redressement ou de la liquidation judiciaire du locataire sur le bail, les loyers et les droits du bailleur.

L’essentiel à retenir

Pas de résiliation automatique : le seul redressement ou la seule liquidation judiciaire du locataire ne met pas fin au bail.
Loyers antérieurs : le bailleur doit en principe déclarer sa créance et ne peut pas poursuivre individuellement la résiliation pour défaut de paiement de ces sommes.
Loyers postérieurs : les loyers correspondant à l’occupation après le jugement doivent normalement être payés lorsque le bail est poursuivi.
Délai de trois mois : la voie spéciale de résiliation pour impayés postérieurs ne peut être engagée qu’après le délai légal applicable à compter du jugement d’ouverture.
Cession possible : le bail peut être transmis dans un plan de cession ou, notamment en liquidation, faire l’objet d’une cession isolée selon un régime particulier.

Sommaire

Le redressement ou la liquidation judiciaire résilie-t-il le bail commercial ?

Le principe est clair : le bail commercial en cours est maintenu malgré l’ouverture de la procédure collective. Une clause prévoyant que le seul redressement ou la seule liquidation judiciaire entraîne la résiliation est privée d’effet. (Code de commerce, article L. 145-45)

Cette protection ne signifie pas que le bail est intangible. Elle signifie seulement que son sort doit être réglé selon les mécanismes particuliers du droit des entreprises en difficulté, et non par une résiliation automatique déclenchée par le jugement d’ouverture.

Le bail doit encore être en cours au jour du jugement

Si le bail avait déjà pris fin de manière définitive avant le jugement d’ouverture, la procédure collective ne le fait pas renaître. C’est notamment le cas lorsqu’une résiliation a été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure.

À l’inverse, un simple commandement de payer ou une procédure en cours ne suffit pas nécessairement à rendre la résiliation définitive. La Cour de cassation juge qu’une action fondée sur une clause résolutoire pour des loyers antérieurs ne peut plus être poursuivie après l’ouverture si la résiliation n’était pas définitivement acquise. (Cass. civ. 3e, 13 avril 2022, n° 21-15.336)

Que deviennent les loyers et charges impayés avant le jugement d’ouverture ?

Les loyers et charges dus avant l’ouverture deviennent en principe des créances antérieures soumises à la discipline collective. Le jugement interdit ou interrompt notamment les actions tendant au paiement d’une somme d’argent et celles tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement. (Code de commerce, article L. 622-21)

Le bailleur ne doit donc pas continuer comme si aucune procédure collective n’existait. Il doit préserver sa créance dans la procédure et distinguer le recouvrement des arriérés de la question du maintien du bail.

La déclaration de créance devient prioritaire

En principe, la créance antérieure doit être déclarée dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, sous réserve des règles particulières applicables notamment à certains créanciers avertis personnellement. (Code de commerce, article R. 622-24)

Il est prudent d’établir un décompte arrêté à la date du jugement, en séparant loyers, charges, taxes, intérêts et accessoires. Cette ventilation évite de mélanger les créances antérieures, qui doivent être déclarées, avec les sommes nées de l’occupation postérieure.

Une clause résolutoire engagée avant le jugement peut être paralysée

Lorsqu’un commandement avait déjà été délivré pour des loyers antérieurs, l’ouverture de la procédure collective change radicalement la situation si aucune décision définitive n’a encore constaté la résiliation. L’arrêt des poursuites fait alors obstacle à la poursuite de l’action fondée sur ces impayés antérieurs. (Cass. civ. 3e, 13 avril 2022, n° 21-15.336)

Pour le régime général de la clause résolutoire du bail commercial, notre article dédié expose le commandement, le référé-expulsion et les délais de grâce ; ces règles doivent toutefois être adaptées dès qu’une procédure collective est ouverte.

Les loyers postérieurs au jugement doivent-ils être payés ?

Oui. Lorsque le bail est régulièrement poursuivi, les loyers et charges correspondant à l’occupation postérieure constituent en principe des créances postérieures utiles qui doivent être payées à l’échéance. (Code de commerce, article L. 622-17)

En liquidation judiciaire, le Code de commerce prévoit également le paiement à l’échéance des créances nées régulièrement en exécution d’un contrat en cours poursuivi dans les conditions légales. (Code de commerce, article L. 641-13)

Le loyer courant devient le point de surveillance principal

Le bailleur a donc intérêt à tenir deux comptes clairement séparés : l’arriéré antérieur au jugement et les échéances postérieures. Dès le premier incident sur le loyer courant, il faut vérifier la période d’occupation concernée, l’échéance contractuelle et le régime procédural applicable.

L’administrateur ou le liquidateur qui décide de poursuivre le contrat doit apprécier la capacité de la procédure à assumer les échéances futures. Si les fonds nécessaires font défaut, le maintien du bail ne peut pas se poursuivre indéfiniment.

Quand le bailleur peut-il résilier pour des loyers postérieurs impayés ?

Le bailleur dispose d’une voie spéciale prévue par le droit des procédures collectives. Pour des loyers et charges correspondant à une occupation postérieure au jugement, il ne peut agir sur ce fondement qu’après l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. (Code de commerce, article L. 622-14) ; (Code de commerce, article L. 641-12)

La Cour de cassation précise que la requête au juge-commissaire doit elle-même être déposée après l’expiration de ce délai ; une saisine prématurée n’est pas régularisée par le seul écoulement du temps. (Cass. com., 18 janvier 2023, n° 21-15.576)

La voie spéciale devant le juge-commissaire est distincte de la clause résolutoire

Lorsque le bailleur demande au juge-commissaire de constater la résiliation de plein droit prévue par les textes de la procédure collective, il n’a pas à délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 s’il n’invoque pas la clause résolutoire contractuelle. (Cass. com., 9 octobre 2019, n° 18-17.563)

Dans cette voie spécifique, le juge-commissaire ne peut pas accorder les délais de paiement prévus pour suspendre une clause résolutoire, ni ceux de l’article 1343-5 du Code civil. (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-22.164)

Le paiement avant la décision du juge peut encore sauver le bail

La jurisprudence récente impose toutefois de vérifier la dette au jour où le juge-commissaire statue. Si l’arriéré de loyers postérieurs a été entièrement régularisé à cette date, la résiliation de plein droit ne peut pas être constatée sur ce fondement. (Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714)

Cette précision est importante pour les deux parties : le bailleur doit actualiser son décompte jusqu’à la décision, tandis que le locataire ne doit pas considérer qu’un paiement intervenu après le dépôt de la requête est nécessairement sans effet.

Qui décide de poursuivre ou d’arrêter le bail ?

En redressement judiciaire, la décision de poursuivre le bail relève en principe de l’administrateur judiciaire lorsqu’il en a été désigné un. En liquidation judiciaire, c’est le liquidateur, ou l’administrateur désigné dans les cas prévus par la loi, qui se prononce sur la continuation du bail.

Le bailleur ne peut pas imposer la rupture au seul motif que son locataire est en difficulté. Il doit continuer à exécuter ses propres obligations et utiliser les voies de résiliation ouvertes par les textes lorsque leurs conditions sont réunies.

L’administrateur ou le liquidateur peut mettre fin au bail

L’organe de la procédure peut décider de ne pas continuer le bail, y compris après l’avoir d’abord poursuivi. En liquidation, le bail est notamment résilié au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas le continuer. (Code de commerce, article L. 641-12)

Une simple mise en demeure adressée par le bailleur pour connaître le sort du bail n’entraîne pas, par son seul silence, la résiliation automatique du bail commercial utilisé pour l’activité. Le régime spécial du bail doit être distingué du régime général de certains autres contrats en cours.

Le bail commercial peut-il être cédé en redressement ou liquidation judiciaire ?

Oui. Le bail peut être compris dans un plan de cession de l’entreprise lorsque le tribunal le considère nécessaire au maintien de l’activité, et le bailleur doit être appelé dans le processus. (Code de commerce, article L. 642-7)

Dans ce cadre, certaines clauses qui entraveraient la transmission peuvent être neutralisées. En particulier, l’article L. 642-7 répute non écrite la clause imposant au cessionnaire du bail des obligations solidaires avec le locataire cédant.

La cession isolée en liquidation obéit à un régime différent

En dehors d’un plan de cession, le liquidateur peut également céder le bail dans les conditions prévues par le régime de la liquidation et par le contrat, sous le contrôle du juge-commissaire. Le Code écarte alors la clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire. (Code de commerce, article L. 641-12)

Il faut donc éviter une formule générale selon laquelle toutes les clauses de cession seraient toujours inefficaces en procédure collective. Le résultat dépend du mode de cession retenu : plan de cession, cession isolée pendant la période d’observation ou cession en liquidation.

Attention au passage d’un redressement à une nouvelle liquidation judiciaire

Une difficulté particulière apparaît lorsqu’un plan de redressement est résolu et qu’une liquidation judiciaire est ouverte. La Cour de cassation a jugé en 2025 que cette liquidation constitue une nouvelle procédure collective pouvant faire obstacle à la résiliation fondée sur des loyers échus après l’ouverture du redressement si aucune décision de résiliation n’avait acquis force de chose jugée avant la nouvelle liquidation. (Cass. com., 12 juin 2025, n° 23-22.076, 23-22.077 et 23-22.078)

Cette hypothèse montre pourquoi la chronologie procédurale est déterminante : le même impayé ne produit pas nécessairement les mêmes effets selon la date du jugement, de la requête, de la décision et d’une éventuelle conversion ou résolution de plan.

Que doit faire le bailleur dès l’ouverture de la procédure collective ?

Identifier la date exacte du jugement d’ouverture et sa publication au BODACC, car plusieurs délais courent à partir de ces événements.
Arrêter le compte des loyers antérieurs et préparer sans attendre la déclaration de créance dans le délai applicable.
Ouvrir un compte distinct pour les loyers postérieurs afin de suivre sans ambiguïté le paiement des échéances courantes.
Identifier les organes de la procédure et conserver les échanges avec le mandataire, l’administrateur ou le liquidateur sur le sort du bail.
Vérifier l’état juridique du bail : clause résolutoire déjà engagée, décision définitive éventuelle, manquements non financiers et projet de cession.
Choisir la bonne voie de résiliation si les loyers postérieurs restent impayés, sans confondre la procédure spéciale devant le juge-commissaire avec la clause résolutoire de droit commun.

La fiche « Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ? » publiée par Entreprendre Service Public constitue également une ressource institutionnelle utile pour vérifier les principales démarches.

Pour la situation hors procédure collective, notre article sur les loyers commerciaux impayés : recouvrement et défense présente les outils de paiement, de référé et de résiliation. Dès qu’un jugement de redressement ou de liquidation intervient, le présent régime spécial devient prioritaire.

Questions fréquentes

La liquidation judiciaire du locataire met-elle automatiquement fin au bail commercial ?

Non. Le bail reste en cours tant qu’il n’a pas été résilié ou cédé selon les règles applicables, et toute clause prévoyant sa disparition du seul fait de la procédure collective est réputée non écrite. (Code de commerce, article L. 145-45)

Le bailleur peut-il réclamer directement les loyers dus avant le redressement judiciaire ?

En principe, non par une poursuite individuelle. Il doit déclarer sa créance au passif dans le délai applicable et respecter l’arrêt des actions en paiement attaché au jugement d’ouverture. (Code de commerce, article L. 622-21)

Au bout de combien de temps le bailleur peut-il demander la résiliation pour les nouveaux impayés ?

La voie spéciale pour les loyers et charges correspondant à l’occupation postérieure ne peut être engagée qu’après trois mois à compter du jugement d’ouverture. La requête déposée avant l’expiration de ce délai est prématurée. (Cass. com., 18 janvier 2023, n° 21-15.576)

Le locataire peut-il éviter la résiliation en payant après la requête ?

Oui, dans la procédure spéciale de constat devant le juge-commissaire, si l’intégralité des loyers et charges postérieurs réclamés est apurée avant que le juge statue. La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 10 décembre 2025. (Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714)

Le bailleur peut-il refuser la cession du bail à un repreneur ?

Pas nécessairement. Dans un plan de cession, le tribunal peut imposer la transmission des contrats nécessaires au maintien de l’activité et certaines restrictions contractuelles perdent leur effet ; une cession isolée obéit en revanche à d’autres règles. (Code de commerce, article L. 642-7)

Pour approfondir : la résiliation judiciaire du bail commercial.

Faire analyser rapidement le bail et la chronologie de la procédure

En matière de procédure collective, la date du jugement et la qualification de chaque dette sont souvent décisives. Une stratégie valable la veille du redressement peut devenir irrecevable le lendemain, tandis qu’un impayé postérieur peut ouvrir de nouveaux recours au bailleur.

Le Cabinet TAILLANTER accompagne bailleurs et locataires avec ses avocats en baux commerciaux à Lyon, notamment lorsque des loyers impayés se combinent avec un redressement judiciaire, une liquidation ou un projet de cession. L’analyse utile consiste alors à reprendre le bail, les décomptes, les décisions déjà rendues et la chronologie exacte de la procédure avant de choisir l’action à engager ou la défense à opposer.