Clause résolutoire du bail commercial : résiliation et référé-expulsion

La clause résolutoire d’un bail commercial permet au bailleur, lorsqu’un manquement visé par le contrat persiste après un commandement, de demander au juge de constater la résiliation de plein droit du bail et d’ordonner l’expulsion du locataire. Elle est particulièrement utilisée en cas de loyers impayés, mais peut aussi sanctionner d’autres inexécutions si le bail et la clause les visent expressément.

Cette procédure n’est pourtant pas un remède miracle. Elle obéit à un formalisme strict, le locataire dispose de moyens de contestation et peut demander des délais ainsi que la suspension des effets de la clause ; en outre, même une procédure de référé peut prendre du temps selon le calendrier de la juridiction, les renvois, le délibéré et les difficultés d’exécution.

Maître Maxime TAILLANTER, avocat au Barreau de Lyon intervenant régulièrement en matière de baux commerciaux et chargé d’enseignement à la Faculté de droit de l’Université Lumière Lyon 2, explique les leviers du bailleur et les moyens de défense du locataire face à une clause résolutoire.

L’essentiel à retenir

• Le commandement est indispensable : la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce délai doit être mentionné dans l’acte.

• Le manquement doit être précisément couvert : il faut vérifier à la fois l’obligation prévue par le bail, le champ de la clause résolutoire et le contenu du commandement.

• Le référé peut permettre au bailleur de faire constater l’acquisition de la clause, d’obtenir l’expulsion et, selon les demandes, une provision sur les sommes non sérieusement contestables.

• Le locataire peut demander des délais et la suspension de la clause : les délais de paiement de l’article 1343-5 du Code civil peuvent aller jusqu’à deux ans, sans constituer un droit automatique.

• Depuis le 28 mai 2026, la protection est plus encadrée en cas d’impayés : le locataire doit démontrer sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Cet article vise le régime général du bail commercial hors procédure collective du locataire. Une sauvegarde, un redressement ou une liquidation judiciaire impose une analyse spécifique.

Clause résolutoire du bail commercial : un mécanisme strictement encadré

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire. Le mécanisme est encadré par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui est d’ordre public. (Code de commerce, article L. 145-41)

L’intérêt de la clause résolutoire est de se distinguer de la résiliation judiciaire classique. Lorsque ses conditions sont remplies, le débat ne porte plus de la même manière sur la gravité suffisante du manquement : le juge vérifie surtout que la clause peut effectivement jouer, que le commandement est régulier et que l’infraction visée a persisté dans le délai prévu.

La prudence commence donc dès la rédaction du bail. Sur ce point, notre article consacré aux clauses à vérifier avant de signer un bail commercial permet d’identifier les stipulations qui méritent une attention particulière.

Le manquement doit être prévu par le bail et visé par la clause

La clause résolutoire s’interprète strictement. Un bailleur ne peut pas invoquer n’importe quelle faute : le manquement doit correspondre à une obligation du locataire prévue par le bail et entrer dans le champ des infractions sanctionnées par la clause.

Pour un impayé, il faut également distinguer ce qui constitue véritablement un loyer ou une somme contractuellement couverte par la clause. Un décompte approximatif, des postes non justifiés ou des accessoires non visés peuvent nourrir une contestation et fragiliser la procédure.

Le commandement doit laisser un mois au locataire pour régulariser

La mise en œuvre de la clause suppose un commandement délivré par commissaire de justice, indiquant avec précision ce qui est reproché et ce qui doit être régularisé. La clause ne peut produire effet qu’un mois après un commandement resté infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité. (Code de commerce, article L. 145-41)

La rédaction de la clause elle-même doit aussi être contrôlée. La Cour de cassation a jugé en 2025 qu’une clause prévoyant un délai inférieur au mois légal devait être réputée non écrite dans son entier, ce qui peut faire échec à une stratégie fondée sur une ancienne clause mal rédigée. (Cass. civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.454)

Pourquoi le bailleur utilise-t-il le référé-expulsion ?

Si le locataire ne régularise pas dans le délai du commandement, le bailleur peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour demander que l’acquisition de la clause soit constatée. Il peut également solliciter l’expulsion et, lorsqu’elles ne sont pas sérieusement contestables, des provisions correspondant notamment aux sommes dues. (Code de procédure civile, articles 834 et 835)

Cette voie est attractive parce qu’elle concentre la procédure sur des éléments objectivables : le bail, la clause, le commandement, l’inexécution et le décompte. Pour le bailleur, elle peut constituer à la fois un moyen de recouvrer rapidement une dette et, lorsque la relation locative n’est plus viable, un moyen d’obtenir la restitution des locaux.

Un outil procédural efficace, mais pas automatique

Le référé ne transforme pas pour autant l’expulsion en simple formalité administrative. Le locataire peut contester la dette, la portée de la clause, la régularité du commandement ou l’existence même du manquement, et une contestation sérieuse peut empêcher le juge des référés de trancher la question qui relève alors du juge du fond.

Le bailleur doit en outre mettre en œuvre la clause de bonne foi. La jurisprudence admet de longue date qu’un comportement destiné à surprendre la bonne foi du locataire peut faire obstacle au jeu de la clause résolutoire. (Cass. civ. 3e, 16 octobre 1973, n° 72-11.956)

Pourquoi le référé n’est pas un remède miracle

Le mot « référé » désigne une procédure conçue pour traiter plus rapidement une difficulté provisoire, mais il ne garantit pas une ordonnance en quelques jours. Il faut d’abord laisser courir le délai légal d’un mois, puis faire délivrer l’assignation, obtenir une date d’audience et attendre, le cas échéant, un renvoi ou le délibéré.

Dans la pratique, l’encombrement de certaines juridictions peut rendre les délais significatifs, y compris en référé. Une défense techniquement sérieuse, une demande de délais, un incident de procédure ou les modalités concrètes de l’expulsion peuvent encore allonger le calendrier global.

Quels garde-fous la loi prévoit-elle pour le locataire ?

Le premier garde-fou : le mois laissé pour régulariser

Le locataire qui reçoit un commandement ne doit jamais l’ignorer. Le délai d’un mois a précisément pour objet de lui permettre de payer les sommes effectivement dues ou de faire cesser le manquement reproché avant que la clause ne produise ses effets. (Code de commerce, article L. 145-41)

Lorsque tout ou partie de la dette est contesté, il faut toutefois éviter une réaction purement attentiste. La bonne stratégie consiste à isoler immédiatement les sommes non contestées, à conserver la preuve des paiements et à faire analyser la clause, le commandement et le décompte avant l’expiration du délai.

Le deuxième garde-fou : contester la clause ou le commandement

Le locataire peut notamment vérifier si l’obligation reprochée figure réellement dans le bail, si la clause résolutoire la sanctionne, si le commandement décrit précisément l’infraction, si les sommes réclamées sont identifiables et justifiées, et si le délai légal a été respecté. Le juge doit pouvoir comprendre exactement ce qui devait être exécuté et ce qui ne l’a pas été.

Une procédure fondée sur un commandement imprécis ou sur une clause inadaptée peut donc échouer, même si un litige financier existe par ailleurs. Le bailleur peut conserver une créance à recouvrer sans disposer pour autant d’une clause résolutoire valablement acquise.

Le troisième garde-fou : demander des délais de grâce et la suspension de la clause

L’article L. 145-41 permet au juge, lorsqu’il accorde des délais dans les conditions de l’article 1343-5 du Code civil, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été définitivement constatée. Le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. (Code civil, article 1343-5)

Ce mécanisme n’est pas automatique : le locataire doit le demander et convaincre le juge qu’un échéancier est réaliste. Si les conditions judiciairement fixées sont respectées, la clause résolutoire ne joue pas. (Code de commerce, article L. 145-41)

Depuis le 28 mai 2026, les délais sont plus difficiles à obtenir en cas de loyers impayés

La loi du 26 mai 2026 a ajouté deux conditions spécifiques lorsque la demande porte sur des loyers impayés : le preneur doit être capable de régler la dette locative et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette règle s’applique aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la réforme, soit le 28 mai 2026. (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article 63)

Pour le locataire, la conséquence pratique est importante : demander un délai sans avoir repris le loyer courant expose désormais à un échec sur ce terrain. Il faut aussi documenter la capacité réelle d’apurer l’arriéré, par exemple à l’aide de la trésorerie disponible, d’un financement acquis, d’un échéancier crédible ou de données comptables cohérentes.

Conseils pratiques pour le bailleur et le locataire

Conseils au bailleur avant de lancer un référé-expulsion

• Relire la clause avant de délivrer le commandement. Une clause ancienne prévoyant quinze jours ou un délai inférieur au mois légal peut être inutilisable.

• Arrêter un décompte lisible et justifié. Séparer loyers, charges, taxes, intérêts et frais permet d’éviter qu’une confusion ne fragilise le commandement.

• Viser uniquement des manquements réellement couverts par le bail. La clause résolutoire n’est pas un mécanisme général de sanction de tout désaccord avec le locataire.

• Préparer dès le départ la réponse aux moyens de défense. Il faut réunir le bail, les avenants, décomptes, factures, échanges, constats et justificatifs permettant d’établir l’exigibilité et la persistance du manquement.

• Intégrer le temps judiciaire dans la stratégie. Le référé peut être la voie la plus adaptée sans être instantané ; selon le dossier, une négociation sécurisée ou une action au fond peut parfois devoir être envisagée en parallèle ou en alternative.

Conseils au locataire après réception d’un commandement :

• Noter immédiatement la date de signification. Le délai d’un mois structure toute la suite de la procédure.

• Faire vérifier le bail et le commandement. La défense se joue souvent sur le champ de la clause, la précision de l’acte et la nature exacte des sommes ou obligations visées.

• Régler rapidement les sommes non contestées lorsque cela est possible. Un paiement documenté peut réduire le litige et améliorer la crédibilité d’une demande de délai.

• Reprendre le paiement du loyer courant avant la première audience. Pour les demandes de suspension relevant du régime applicable depuis le 28 mai 2026, cette reprise est désormais une condition légale en cas de loyers impayés.

• Préparer la preuve de la capacité d’apurement. Un simple engagement de payer est moins utile qu’un plan chiffré compatible avec la trésorerie de l’entreprise.

Pour approfondir : les loyers commerciaux impayés, la résiliation judiciaire du bail commercial et le bail commercial en redressement ou liquidation judiciaire.

Questions fréquentes

La clause résolutoire est-elle automatiquement acquise un mois après le commandement ?

Elle peut produire ses effets si le manquement visé persiste à l’expiration du délai et si la clause ainsi que le commandement sont réguliers. En pratique, l’expulsion forcée suppose toutefois un titre exécutoire, et le locataire peut encore invoquer les moyens de défense et demander la suspension lorsque les conditions légales le permettent.

Le juge peut-il accorder deux ans de délai au locataire ?

L’article 1343-5 du Code civil fixe une durée maximale de deux ans, mais le juge n’est pas tenu d’accorder ce délai ni d’aller jusqu’au maximum. Depuis le 28 mai 2026, en cas d’impayés de loyers, la capacité d’apurer la dette et la reprise du loyer courant avant la première audience sont des conditions supplémentaires à prendre en compte.

Le bailleur peut-il saisir le juge des référés dès la délivrance du commandement ?

Pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause sur le fondement du commandement, il faut laisser expirer le délai légal d’un mois et vérifier que le manquement n’a pas été régularisé. Une saisine prématurée fragiliserait la demande.

Une procédure de référé garantit-elle une expulsion rapide ?

Non. Le référé est généralement la voie naturelle pour rechercher rapidement le constat d’une clause résolutoire et l’expulsion, mais son calendrier dépend du tribunal et le dossier peut être ralenti par une contestation sérieuse, une demande de délai, un renvoi, le délibéré ou l’exécution de l’ordonnance.

Pour une présentation institutionnelle générale des différents modes de résiliation, il est également possible de consulter la fiche « Résilier un bail commercial » d’Entreprendre Service Public.

Bailleur ou locataire, la stratégie utile se décide souvent dès le commandement. Le Cabinet TAILLANTER accompagne les entreprises, propriétaires et exploitants dans l’analyse et le contentieux des baux commerciaux, notamment en matière d’impayés, de résiliation et d’expulsion.