Résiliation judiciaire du bail commercial : quand saisir le juge du fond ?
La résiliation judiciaire du bail commercial est utilisée lorsque la rupture du bail suppose une véritable appréciation du juge sur le fond du litige. Elle est particulièrement adaptée lorsque les parties discutent l’existence d’un manquement, son imputabilité, sa gravité ou encore le sens d’une clause du bail.
Elle se distingue ainsi de la clause résolutoire de plein droit, qui tend à faire constater les effets d’un mécanisme contractuel lorsque ses conditions sont réunies. Lorsque la situation est juridiquement ou factuellement contestée, l’action au fond permet au tribunal de trancher ce qui relève réellement d’une inexécution suffisamment grave pour justifier la disparition du bail.
Maître Maxime TAILLANTER, avocat au Barreau de Lyon intervenant régulièrement en matière de bail commercial et chargé d’enseignement à la Faculté de droit de l’Université Lumière Lyon 2, présente les situations dans lesquelles une résiliation judiciaire peut être préférable à la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
L’essentiel à retenir
La résiliation judiciaire peut être demandée par le bailleur comme par le locataire en cas d’inexécution d’une obligation née du bail.
Le juge du fond apprécie si le manquement invoqué présente une gravité suffisante pour justifier la rupture du contrat.
La présence d’une clause résolutoire n’interdit pas de demander une résiliation judiciaire pour le même manquement.
Le juge des référés ne peut pas prononcer une résiliation judiciaire du bail : cette voie suppose une décision au fond.
L’imputabilité du manquement est essentielle : un bailleur ne peut pas obtenir la résiliation en reprochant au locataire une inexécution qu’il a lui-même provoquée.
Sommaire
Qu’est-ce que la résiliation judiciaire d’un bail commercial ?
Le droit commun des contrats permet à la partie envers laquelle un engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, de provoquer la résolution du contrat. Appliquée au bail commercial, cette règle permet aussi bien au bailleur qu’au locataire de demander au tribunal de mettre fin au bail lorsque l’autre partie n’exécute pas ses obligations.
La pratique continue souvent à parler de résiliation judiciaire du bail. Depuis la réforme du droit des contrats, la terminologie du Code civil distingue la résolution prononcée par le juge et la résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution du contrat.
Surtout, la demande doit reposer sur une obligation née de la relation locative, qu’elle soit contractuelle ou légale. Un fait extérieur à cette relation ne suffit pas, sauf s’il se rattache suffisamment à l’exécution du bail pour caractériser un manquement pertinent.
Clause résolutoire ou résiliation judiciaire : quelle différence ?
La clause résolutoire organise contractuellement la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement déterminé. Lorsqu’elle est correctement mise en œuvre, le juge est principalement appelé à constater que ses conditions sont réunies, sous réserve des pouvoirs que la loi lui reconnaît notamment en matière de délais.
La résiliation judiciaire obéit à une logique différente : le juge doit apprécier le fond du litige. Il doit déterminer s’il existe réellement une inexécution, à qui elle est imputable et si sa gravité justifie de mettre fin à la relation contractuelle.
La Cour de cassation rappelle d’ailleurs qu’une clause résolutoire ne prive pas le bailleur de la faculté de demander la résiliation judiciaire pour le même manquement. (Cass. civ. 3e, 29 avril 1985, n° 83-14.916)
Dans quelles situations privilégier la résiliation judiciaire ?
La résiliation judiciaire est particulièrement utile lorsque le litige ne peut pas être réduit à la constatation d’une violation claire d’une obligation contractuelle. C’est notamment le cas lorsque les parties s’opposent sur la portée d’une clause, sur la réalité du manquement ou sur les circonstances dans lesquelles il est survenu.
Une obligation contractuelle discutée
Les litiges portant sur la destination des locaux, la sous-location, la cession du bail, les travaux ou les obligations d’entretien supposent souvent d’interpréter précisément le contrat. Dans ces hypothèses, l’existence même de l’infraction peut dépendre de la rédaction du bail et des circonstances de son exécution.
Lorsque le différend porte sur des travaux ou leur répartition, il peut être utile de rapprocher cette question des règles relatives aux charges, travaux et réparations dans le bail commercial. La qualification du manquement dépend alors souvent de ce que le bail met réellement à la charge de chaque partie.
Une imputabilité contestée
Le manquement ne peut pas être isolé artificiellement de son contexte. Le juge peut refuser la résiliation lorsqu’il constate que le comportement de celui qui la demande a lui-même provoqué ou favorisé l’inexécution reprochée.
Dans une affaire relative à une cession réalisée sans l’agrément prévu au bail, la Cour de cassation a admis que les manœuvres dilatoires des bailleresses et leur abus de droit avaient été à l’origine du comportement du preneur. Le manquement n’était donc pas suffisamment grave pour justifier la résiliation. (Cass. civ. 3e, 5 janvier 2012, n° 10-20.179)
Des manquements répétés ou inscrits dans la durée
Une infraction peut avoir cessé à la suite d’une mise en demeure sans que son historique soit pour autant indifférent. La durée, la répétition et les conséquences du comportement peuvent conduire le juge du fond à considérer que l’ensemble du manquement demeure suffisamment grave pour justifier la rupture du bail.
La jurisprudence l’illustre notamment en matière d’assurance : la régularisation intervenue après une mise en demeure n’empêche pas nécessairement le juge d’apprécier la gravité d’une absence d’assurance prolongée. (Cass. civ. 3e, 4 mai 1994, n° 92-11.196)
Le juge doit apprécier la gravité du manquement
La résiliation judiciaire n’est pas la sanction automatique de toute inexécution. Le manquement doit présenter une gravité suffisante pour justifier la disparition du bail, et cette appréciation appartient au juge du fond.
Le tribunal peut donc tenir compte de la durée de l’inexécution, de sa répétition, des diligences accomplies pour y remédier, du comportement de l’autre partie et de l’ensemble des circonstances connues lorsqu’il statue. Une violation contractuelle réelle peut ainsi être jugée insuffisante pour entraîner la rupture du bail.
À l’inverse, l’absence de préjudice chiffrable ne fait pas nécessairement obstacle à la résiliation si le manquement est suffisamment grave. La Cour de cassation a expressément admis que la résolution ne suppose pas l’existence d’un préjudice distinct. (Cass. civ. 3e, 4 mai 1994, n° 92-11.196)
Pourquoi la procédure au fond est-elle parfois indispensable ?
Le juge des référés est le juge de l’évidence et du provisoire. Il peut notamment intervenir lorsque les conditions d’une clause résolutoire peuvent être constatées sans trancher une contestation relevant du fond, mais il ne peut pas prononcer lui-même une résiliation judiciaire du bail.
La Cour de cassation a censuré une décision de référé qui avait prononcé la résiliation d’un bail commercial en raison de manquements pourtant présentés comme flagrants. (Cass. civ. 3e, 20 décembre 2018, n° 17-16.783)
C’est précisément pourquoi la résiliation judiciaire prend tout son sens lorsque le dossier nécessite une analyse du bail, des échanges entre les parties, des constats, des travaux effectués ou non, ou encore de l’origine d’un impayé. Pour les litiges relatifs aux loyers, l’article consacré aux loyers commerciaux impayés : recouvrement et défense présente les différentes voies d’action envisageables avant ou avec une demande de résiliation.
La clause résolutoire n’empêche pas l’action en résiliation judiciaire
Les deux mécanismes peuvent coexister dans un même dossier. Le bailleur peut avoir engagé une procédure fondée sur la clause résolutoire puis soutenir, à titre principal ou subsidiaire selon la procédure, que les faits justifient aussi une résiliation judiciaire.
Cette distinction est importante lorsqu’une infraction a été régularisée dans le délai nécessaire pour empêcher l’acquisition de la clause, mais que son ancienneté, sa répétition ou son intensité demeurent discutées. Le juge du fond conserve alors son pouvoir d’apprécier si le comportement justifie malgré tout la rupture judiciaire du contrat.
Pour comprendre le mécanisme de plein droit, ses conditions et le rôle du commandement, il convient de se reporter à l’article consacré à la clause résolutoire du bail commercial et au référé-expulsion. Les deux articles sont complémentaires et répondent à des stratégies contentieuses différentes.
La résiliation peut-elle être demandée aux torts du bailleur ?
La résiliation judiciaire n’est pas réservée au bailleur. Le locataire peut lui aussi la demander lorsque le bailleur manque gravement à ses propres obligations, par exemple lorsque le défaut de délivrance, les troubles de jouissance ou l’absence d’exécution de travaux qui lui incombent rendent la poursuite du bail injustifiable.
Il faut alors identifier avec précision l’obligation invoquée et établir le lien entre le manquement du bailleur et les difficultés rencontrées. Le simple désaccord entre les parties ne suffit pas : c’est la gravité de l’inexécution et son incidence sur l’exécution du contrat qui sont déterminantes.
Lorsque le litige se rattache à des travaux ou à la répartition des charges, l’analyse doit être menée à partir des stipulations du bail et des règles applicables à la nature des travaux. L’article sur les charges, travaux et réparations peut utilement compléter cette analyse.
Quelles sont les conséquences d’une résiliation judiciaire ?
La décision met fin au bail à la date fixée par le juge ou, à défaut, selon les règles applicables à la résolution judiciaire. Lorsque le locataire se maintient ensuite dans les lieux, une indemnité d’occupation peut être due jusqu’à leur restitution effective.
Des dommages-intérêts peuvent également être sollicités lorsqu’un préjudice distinct est démontré. La stratégie doit donc anticiper non seulement la rupture du bail, mais aussi les conséquences financières, l’expulsion éventuelle et la restitution des locaux.
La résiliation peut aussi s’articuler avec les questions de renouvellement du bail. Lorsque le différend intervient à l’approche de l’échéance contractuelle, il faut vérifier parallèlement les règles relatives à la demande de renouvellement, au congé et aux délais.
Questions fréquentes sur la résiliation judiciaire du bail commercial
Peut-on demander une résiliation judiciaire si le bail comporte une clause résolutoire ?
Oui. L’existence d’une clause résolutoire n’interdit pas à une partie de demander au juge du fond de prononcer la résiliation pour le même manquement, dès lors que celui-ci est suffisamment grave.
Faut-il toujours envoyer une mise en demeure avant d’agir ?
La demande de résiliation judiciaire n’est pas soumise, par principe, au même formalisme que la clause résolutoire. Il faut toutefois vérifier le bail, car les parties peuvent avoir prévu une mise en demeure préalable ou d’autres formalités contractuelles.
Le juge des référés peut-il prononcer la résiliation judiciaire ?
Non. Le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque les conditions sont réunies, mais il ne peut pas prononcer une résiliation judiciaire qui suppose de trancher le fond du litige.
Un manquement unique peut-il suffire ?
Oui, si ce manquement présente une gravité suffisante. À l’inverse, plusieurs manquements peuvent ne pas justifier la rupture si les circonstances, leur faible importance ou le comportement de l’autre partie conduisent le juge à considérer que la résiliation serait disproportionnée au regard de l’exécution du bail.
Pour approfondir : le bail commercial en redressement ou liquidation judiciaire.
En pratique : choisir la bonne voie de résiliation
Le choix entre clause résolutoire et résiliation judiciaire doit être effectué à partir du bail, des manquements invoqués, des preuves disponibles et des contestations prévisibles. Lorsqu’il faut convaincre le juge qu’un comportement constitue réellement une inexécution grave et imputable à l’autre partie, la procédure au fond est souvent la voie la plus adaptée.
Pour une présentation plus générale des difficultés liées au bail commercial et de l’accompagnement du cabinet, consultez la page Avocat bail commercial à Lyon de TAILLANTER AVOCATS.
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